Данное постановление существенно дополняет предыдущее, принятое в 2011 г. Важнейшее дополнение состоит в признании допустимости договора аренды будущей недвижимой вещи (той, которая ещё не приобретена арендодателем или не создана им). Нарушение арендодателем по такому договору своей обязанности передать вещь арендатору влечёт возмещение убытков. При этом данная правовая позиция не распространяется на случаи самовольных построек, поскольку закон не позволяет принятия на себя обязательств по поводу самовольных построек.
Кроме того, Пленум разъяснил, в частности:
- что стороны могут заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть;
- в каких случаях для регистрации требуется представлять кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- что договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем недвижимого имущества, но право собственности которого еще не было зарегистрировано в реестре, сам по себе не может считаться недействительным;
- что доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не должны приниматься судом во внимание;
- что споры по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения, а не по общим правилам о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ);
- что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки;
- что отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведён объект незавершенного строительства, истёк, противоречит закону.
