Споры о возможности истребования имущества (жилых помещений) от добросовестных приобретателей возникают преимущественно тогда, когда такое имущество продается лицом, не имеющим права его отчуждать. Соответственно, в том случае, если жилое помещение получено владельцем не от собственника, то собственник (в данном случае государственный орган или орган местного самоуправления) вправе истребовать его посредством виндикационного иска (статья 301 ГК РФ).
Обзор содержит набор примеров из судебной практики по важнейшим и наиболее типичным категориям споров.
Наиболее важный пример касается стандарта добросовестности приобретателя. Верховный Суд высказывает по этому вопросу такое мнение: разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать не только его осведомленность о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки и какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество. При этом суды исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.
О добросовестности приобретателя может также свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.
Практические последствия: Стандарт добросовестности, установленный Верховным Судом для данной ситуации, довольно высок: приобретатель, чтобы его признали добросовестным, отнюдь не должен довольствоваться проверкой записи в едином реестре прав на недвижимость, а должен произвести углублённые разыскания относительно истории приобретаемого объекта. Такое толкование Верховного Суда не облегчает оборот недвижимости и ставит вопрос, каков же в таком случае практический смысл существования единого реестра, если запись в нём недостаточна для проверки прав отчуждателя.
